山林売買ガイドYAMABATON GUIDE

• 境界の確認: 山林は境界が不明確なことが多く、隣地所有者との確認が重要です。地積測量図や公図で確認しましょう。
• 法令上の制限: 保安林、地域森林計画対象の場合は伐採に届出・許可が必要です。都市計画区域内かどうかも確認してください。
• アクセスの確認: 現地への道路状況（車両通行の可否、林道の状態）を実際に確認することをお勧めします。
• 固定資産税: 山林の固定資産税は宅地に比べて非常に安いですが、保有コストとして把握しておきましょう。
• 登記情報の確認: 登記簿謄本で所有者、面積、地目、権利関係を必ず確認してください。

地目（ちもく）

登記上の土地の用途。「山林」「原野」「宅地」「雑種地」などがあります。

面積

登記上の面積（㎡）。実測と異なることがあるため、重要な取引では実測をお勧めします。1坪 = 約3.3㎡です。

インフラ情報

上水道・電気・下水道・道路接道の有無。山林物件ではインフラが整備されていないことも多いです。

固定資産税評価額

市区町村が定める土地の評価額。販売価格とは異なります。

相続により取得した山林は、以下の手続きが必要です:

1. 相続登記: 2024年4月から義務化。相続を知った日から3年以内に申請が必要です。
2. 森林の届出: 相続した山林が地域森林計画の対象の場合、市区町村に届出が必要です（90日以内）。
3. 固定資産税の納税義務者変更: 市区町村の税務課で手続きしてください。

管理が難しい場合は、山バトン！で次の所有者を見つけることもご検討ください。

2023年4月に施行された制度で、相続した不要な土地を国に引き渡すことができます。

• 対象: 相続または遺贈で取得した土地
• 条件: 建物なし、担保権なし、境界が明確、など10の要件を満たす必要あり
• 費用: 審査手数料1.4万円 + 負担金（原則20万円、面積に応じて変動）
• 申請先: 法務局

※全ての土地が対象になるわけではありません。詳しくは法務局にご相談ください。

買主の場合

1. 情報収集・物件探し: 山バトン！等で希望条件に合う山林を探します。
2. 現地確認（任意）: 実際に現地を訪問し、境界・道路状況・傾斜・植生などを確認します。
3. 問い合わせ・交渉: 運営を通じて価格や条件を調整します。
4. 重要事項の確認: 登記簿謄本、公図、法令制限（保安林指定等）を確認します。
5. 売買契約の締結: 契約書を取り交わし、手付金を支払います。
6. 残金決済・所有権移転登記: 残金を支払い、司法書士を通じて登記を行います。
7. 届出: 国土利用計画法の届出（面積要件該当時）、森林の届出（地域森林計画対象地の場合）を行います。

売主の場合

1. 物件情報の整理: 登記簿謄本・公図・固定資産税評価証明書などを取得し、境界を把握します。
2. 価格の設定: 固定資産税評価額や周辺相場を参考に、売却価格を決めます。
3. 掲載・買主募集: 山バトン！に物件を掲載し、買主を探します。
4. 内見対応・交渉: 問い合わせへの対応や現地案内を行います。
5. 売買契約の締結: 条件が合意できたら契約書を取り交わします。
6. 決済・所有権移転: 残金を受領し、登記に必要な書類を買主側に交付します。
7. 確定申告: 譲渡所得が発生した場合は、翌年に確定申告が必要です。

買主が用意するもの

• 住民票の写し（登記用）
• 本人確認書類（運転免許証等）
• 印鑑証明書（ローン利用時）
• 資金の証明（残高証明等、求められた場合）

売主が用意するもの

• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
• 印鑑証明書（発行後3か月以内）
• 固定資産税評価証明書（最新年度）
• 本人確認書類（運転免許証等）
• 登記簿謄本（全部事項証明書）
• 公図・地積測量図（法務局で取得）

取引時に確認すべき書類

• 森林簿・森林計画図（市区町村の林務担当課で取得）
• 都市計画図（市区町村の都市計画課で確認）
• 保安林台帳（都道府県の林務課で確認）

山林の所有権移転登記は、以下の流れで行います。通常は司法書士に依頼しますが、個人間売買では自分で申請することも可能です。

1. 必要書類の準備: 売主の登記済証・印鑑証明書、買主の住民票などを集めます。
2. 登記申請書の作成: 法務局のひな形に沿って、所有権移転登記の申請書を作成します。
3. 登録免許税の納付: 固定資産税評価額 × 税率（売買の場合は原則2.0%、ただし軽減措置あり）を収入印紙で納付します。
4. 法務局への申請: 物件所在地を管轄する法務局に申請します。オンライン申請も可能です。
5. 登記完了: 通常1〜2週間で完了し、登記識別情報通知が交付されます。

※相続登記の場合は、戸籍謄本一式・遺産分割協議書なども必要です。2024年4月から相続登記は義務化されています。

固定資産税

毎年1月1日時点の所有者に課税されます。山林は宅地に比べて評価額が非常に低く、年間数百円〜数千円程度の場合も多いです。 免税点（同一市区町村内で課税標準額が30万円未満）以下であれば課税されません。

不動産取得税（買主）

土地を取得した際に一度だけ課税されます。税率は固定資産税評価額 × 3%（2027年3月31日まで軽減税率）。 ただし山林は評価額が低いため、免税点（10万円未満）に該当し非課税となるケースが多いです。

譲渡所得税（売主）

売却益（譲渡所得）に対して課税されます。所有期間5年超の「長期譲渡所得」は税率約20%（所得税15% + 住民税5%）、 5年以下の「短期譲渡所得」は税率約39%（所得税30% + 住民税9%）です。取得費や譲渡費用を差し引けます。

登録免許税

所有権移転登記の際に必要です。売買の場合は固定資産税評価額 × 2.0%（軽減措置適用時は1.5%）。 相続の場合は0.4%です。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙。契約金額に応じて200円〜数万円。 例えば100万円超500万円以下なら2,000円（軽減措置適用時1,000円）です。

境界問題

山林は広大で境界杭が失われていることが多く、隣地との境界が不明確な場合があります。 公図や地積測量図で確認し、可能であれば隣地所有者との立会いで境界確認を行いましょう。 境界が未確定でも売買は可能ですが、将来のトラブル防止のためにできるだけ確認することをお勧めします。

保安林指定

保安林に指定されている山林は、伐採や土地の形質変更に都道府県知事の許可が必要です。 キャンプ場や建築などの開発目的で購入する場合は、必ず保安林指定の有無を確認してください。 保安林台帳は都道府県の林務課で閲覧できます。

地目制限

農地（地目が「田」「畑」）の場合は農地法の許可が必要で、農業委員会の許可なく売買できません。 「山林」「原野」「雑種地」であれば農地法の制限はありませんが、地域森林計画対象地の場合は伐採届出が必要です。

林道・アクセス

山林へのアクセス道路が他人の土地を通過している場合、通行権の確認が必要です。 林道は自治体や森林組合が管理している場合が多く、利用条件を確認しましょう。

自然災害リスク

土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域に該当する場合があります。 ハザードマップで確認してください。該当する場合でも購入は可能ですが、開発行為に制限がかかる場合があります。

山林の相続は独自の注意点があります。放置すると次世代の負担が大きくなるため、早めの対応が重要です。

相続時に必要な手続き

1. 相続登記: 2024年4月1日から義務化。正当な理由なく3年以内に登記しない場合、10万円以下の過料の対象です。
2. 森林の土地の届出: 地域森林計画の対象森林を相続した場合、市区町村に届出が必要（相続開始から90日以内）。届出を怠ると10万円以下の過料。
3. 固定資産税の納税義務者変更届: 市区町村の税務課に届け出ます。

相続した山林の選択肢

• 自分で活用: キャンプ、林業、資産保有など目的に応じて活用します。
• 売却: 山バトン！等を通じて次の所有者を見つけます。管理負担から解放されます。
• 国庫帰属: 相続土地国庫帰属制度を利用して国に返還します（要件・費用あり）。
• 相続放棄: 山林を含む全ての相続財産を放棄する方法です（他の財産も放棄になる点に注意）。

相続税について

山林の相続税評価は、純山林・中間山林・市街地山林で方法が異なります。 純山林は倍率方式（固定資産税評価額 × 倍率）で評価され、一般的に評価額は低めです。 立木（りゅうぼく）がある場合は、立木の評価額も加算されます。 基礎控除（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）以下であれば相続税はかかりません。

Q. 山林は誰でも購入できますか？

はい、特別な資格は不要です。ただし、国土利用計画法の届出が必要な場合があります（都市計画区域外で1万㎡以上）。

Q. 遠方の山林を購入しても管理できますか？

管理の頻度は用途によります。放置でも大きな問題にならない場合もありますが、森林組合に管理を委託する方法もあります。

Q. 山林を購入して何に使えますか？

キャンプ場、農園、林業、ソーラー発電、プライベート空間など、様々な活用が可能です。ただし地域の条例や法令制限を確認してください。