山林でグランピング事業を始める方法

山林を活用したグランピング事業の始め方を徹底解説。市場規模・必要な許認可・初期投資と収益シミュレーション・立地条件・成功事例まで、開業に必要な知識をすべてまとめました。

はじめに

「自分が所有する山林で、グランピング施設を運営して収益を得たい」——近年、このように考える山林オーナーが増えています。

グランピング（Glamorous Camping）は、ホテル並みの快適さを自然の中で体験できる新しいアウトドアの形です。日本のグランピング市場はわずか数年で急成長を遂げ、山林の新たな活用方法として大きな注目を集めています。

本記事では、山林でグランピング事業を始めるために必要な知識——市場動向、許認可、初期投資、収益シミュレーション、立地条件、成功事例——を網羅的に解説します。山林活用を検討している方の事業判断の参考になれば幸いです。

グランピング市場の現状と将来性

急成長する国内市場

日本のグランピング市場は2018年頃から本格的に拡大を始め、コロナ禍を経て爆発的に成長しました。矢野経済研究所の調査によると、国内グランピング施設数は2019年から2022年の3年間で約6倍に増加しています。

市場拡大の背景には以下の要因があります。

• アウトドアブーム：キャンプ人口は約870万人（日本オートキャンプ協会調べ）に達し、そのうち「快適なアウトドア」を求める層がグランピングに流入
• インバウンド需要：訪日外国人旅行者の「自然体験」ニーズの高まり
• ワーケーション需要：リモートワーク普及に伴い、自然環境での仕事×休暇スタイルが定着
• SDGs・環境意識：自然との共生を体現するグランピングが企業研修やCSR活動としても注目

高い収益性

グランピング事業の魅力は、その収益性の高さにあります。一般的なグランピング施設の営業利益率は**40〜50%**と言われており、通常の宿泊業（15〜25%）と比較して非常に高水準です。

この高い利益率の理由は以下のとおりです。

テントやドーム型施設は建設コストが低く、少人数のスタッフで運営できるため、固定費を抑えながら高単価を実現できます。

必要な許認可と法規制

グランピング事業を始める際には、複数の法規制をクリアする必要があります。無許可で営業した場合は罰則の対象となるため、事前に十分な確認が必要です。

旅館業法（簡易宿所営業許可）

グランピング施設は、原則として旅館業法の簡易宿所営業に該当します。営業を行うには、施設所在地の都道府県知事（保健所設置市では市長）に許可申請が必要です。

主な要件：

• 客室の延床面積が33㎡以上（宿泊者数10人未満の場合は1人あたり3.3㎡以上）
• 適切な換気・照明・防湿設備
• トイレ・洗面所の設置
• 玄関帳場（フロント）の設置（条件により緩和可能）
• 飲料水の水質基準の充足

テント型やドーム型の宿泊施設でも、宿泊料を受けて人を宿泊させる場合は旅館業法の適用対象です。ただし、宿泊者が自らテントを持参して設営するキャンプ場の場合は、旅館業法の対象外となります。

都市計画法・建築基準法

山林は多くの場合「市街化調整区域」に位置しており、建築物の建設には制限があります。

• 市街化調整区域の場合：都道府県知事の開発許可が必要（都市計画法第34条各号の要件を満たす必要あり）
• テント・ドーム型施設：基礎に固定しない移動可能な構造であれば、建築確認申請が不要な場合あり（自治体により判断が異なる）
• 付帯施設（管理棟・トイレ・シャワー棟等）：建築確認申請が必要

消防法

宿泊施設として消防法の適用を受けます。

• 消火器の設置
• 火災報知設備の設置
• 避難経路の確保・表示
• 消防計画の作成と届出

食品衛生法

食事を提供する場合は、飲食店営業許可が必要です。

• 調理施設の衛生基準（手洗い設備、二槽シンク等）
• 食品衛生責任者の配置
• BBQで食材のみ提供する場合でも、加工・調理が伴う場合は許可が必要

林地開発許可（森林法）

山林（保安林以外の民有林）を1ヘクタール（10,000㎡）を超えて開発する場合は、都道府県知事の林地開発許可が必要です。1ヘクタール以下の場合でも、市町村への事前届出が求められます。

保安林に指定されている山林では、原則として開発行為が禁止されています。保安林の制限について詳しくは「保安林とは？制限と活用の注意点」をご覧ください。

その他の規制

• 自然公園法：国立公園・国定公園内の場合、環境省の許可が必要
• 水質汚濁防止法：排水処理設備の設置が必要な場合あり
• 景観条例：自治体の景観計画区域内では、施設のデザイン・色彩等に制限がある場合あり

初期投資と費用の内訳

初期投資の目安

グランピング施設の初期投資は、規模や仕様によって大きく異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。

小規模施設（3〜5棟）：2,000万〜5,000万円

中規模施設（6〜15棟）：5,000万〜1.5億円

棟数が増えるほど1棟あたりの共用設備コストは下がりますが、インフラ整備や排水処理設備の規模が大きくなります。

ランニングコスト（月額）

収益シミュレーション

モデルケース：5棟のドーム型グランピング施設

前提条件：

• 宿泊棟数：5棟
• 1棟あたり定員：4名
• 宿泊単価：1棟3万円/泊（素泊まり）、5万円/泊（食事付き）
• 年間稼働率：50%（繁忙期70%、閑散期30%の加重平均）

年間売上（食事付きプラン中心の場合）：

• 5棟 × 50,000円 × 365日 × 稼働率50% = 約4,563万円

年間経費：

• ランニングコスト：月額100万円 × 12ヶ月 = 1,200万円
• 減価償却費：初期投資3,500万円 ÷ 10年 = 350万円
• その他経費（税理士・雑費）：100万円
• 合計：約1,650万円

営業利益：

• 4,563万円 − 1,650万円 = 約2,913万円（営業利益率約64%）

※上記は理想的なケースです。開業初年度は認知度が低く稼働率が下がるため、実際には3年目以降に黒字安定するケースが多くなっています。

投資回収期間

初期投資3,500万円の場合、営業利益2,000万円/年（稼働率を控えめに見積もり）で計算すると、約2〜3年で投資回収が可能です。

立地条件の選び方

グランピング事業の成否は、立地条件に大きく左右されます。

必須条件

アクセス

• 主要都市から車で2時間以内が理想（日帰り〜1泊の行動範囲）
• 最寄りICから30分以内
• 道路幅が車（できればキャンピングカー）の通行に十分であること

インフラ

• 電気の引き込みが可能（またはソーラー発電で自給可能）
• 水源の確保（上水道・井戸・沢水のいずれか）
• 携帯電話の電波が入ること（Wi-Fi環境は必須）
• 排水処理が可能であること（浄化槽の設置スペース）

地形・自然環境

• ある程度の平坦地があること（1棟あたり50〜100㎡の平地が必要）
• 土砂災害警戒区域に該当しないこと
• 水害リスクが低いこと（河川・沢からの距離）
• 周囲の景観が魅力的であること

望ましい条件

• 眺望：山・海・湖・星空など、非日常感を演出できるロケーション
• 温泉：敷地内または近隣に温泉があると大きな付加価値
• 観光資源：周辺にハイキングコース・渓流釣り・農業体験などのアクティビティ
• 季節の変化：桜・新緑・紅葉・雪景色など、四季を感じられる環境

山林の購入を検討している方は「山林を買ってキャンプ場にする方法」も参考にしてください。

成功事例に学ぶポイント

事例1：中伊豆の山林グランピング

静岡県伊豆市の山林約5,000㎡に、ドーム型テント6棟のグランピング施設を開業した事例です。

• 初期投資：約4,000万円（土地取得費含む）
• 特徴：天城山系の絶景、天然温泉の引湯、地元食材のBBQ
• 稼働率：開業2年目で年間平均60%
• 投資回収：2.5年で回収完了

成功要因：東京から車で約2時間のアクセスの良さ、温泉という圧倒的な差別化要素、地域の飲食店・体験施設との連携による滞在価値の向上。

事例2：北関東の森林グランピング

群馬県みなかみ町の杉林約8,000㎡に、テント型5棟＋ツリーハウス2棟を展開した事例です。

• 初期投資：約6,000万円
• 特徴：ラフティング・キャニオニング等のアウトドアアクティビティとの連携、冬季のスノーアクティビティ
• 稼働率：3年目で年間平均55%
• 投資回収：3年で回収見込み

成功要因：通年営業を可能にする四季のアクティビティ、SNS映えするツリーハウスの話題性、リピーター獲得のための会員制度の導入。

事例3：瀬戸内海を望む山林グランピング

広島県の海沿いの山林約3,000㎡に、コットンテント4棟の小規模施設を開業した事例です。

• 初期投資：約2,000万円
• 特徴：瀬戸内海の島々を望む絶景、SUPやカヤック体験、地元漁師の海鮮BBQ
• 稼働率：開業1年目から年間平均50%
• 投資回収：2年で回収完了

成功要因：「海と山」という希少なロケーション、低コストでの開業（既存の山小屋を管理棟に転用）、SNSでの口コミによる集客。

事業を始める際のステップ

Step 1：事業計画の策定

まずは事業計画書を作成します。以下の項目を明確にしましょう。

• コンセプト：どのような体験を提供するか
• ターゲット：家族連れ・カップル・グループ・企業研修など
• 収支計画：初期投資・ランニングコスト・売上予測
• 差別化要素：競合施設との違い
• スケジュール：開業までのタイムライン

Step 2：土地の確認と許認可の調査

所有する山林（または購入予定の山林）について、以下を確認します。

• 都市計画区域の確認（市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域）
• 保安林指定の有無
• 土砂災害警戒区域の該当有無
• 自然公園法の適用有無
• インフラ（電気・水道・道路）の整備可能性

Step 3：許認可の申請

必要な許認可を順番に申請していきます。すべての許可が下りるまでに6ヶ月〜1年程度かかることが一般的です。

1. 林地開発許可（必要な場合）
2. 開発許可（市街化調整区域の場合）
3. 建築確認申請（建築物を建設する場合）
4. 旅館業営業許可
5. 飲食店営業許可（食事を提供する場合）
6. 消防計画の届出

Step 4：施設の設計・建設

許認可が下りたら、施設の設計・建設に入ります。

• 専門の設計事務所やグランピング施設メーカーに相談
• テント・ドームの発注（納品まで2〜6ヶ月）
• インフラ工事（電気・水道・排水）
• 造成・アクセス道路整備
• 付帯施設（トイレ・シャワー・管理棟）の建設

Step 5：集客・マーケティング

• OTA（楽天トラベル・じゃらん等）への掲載
• 自社Webサイトの制作・SEO対策
• SNS（Instagram・YouTube）での情報発信
• プレオープン・メディア招待

山林活用としてのグランピングのメリット

山林の活用方法は多岐にわたりますが、グランピング事業には以下のメリットがあります。

• 高い収益性：他の山林活用（林業・太陽光等）と比較して高い利益率
• 地域貢献：地元の雇用創出、食材・体験プログラムでの地域連携
• 山林の価値向上：整備された山林は資産価値が上がる
• 環境負荷が低い：大規模な造成が不要で、自然環境への影響が小さい
• 固定資産税対策：事業用として活用することで、経費計上が可能

山林のさまざまな活用アイデアについては「山林活用アイデア10選」でも紹介しています。

注意点とリスク

自然災害リスク

山林は台風・土砂崩れ・倒木・大雪などの自然災害リスクがあります。施設の保険加入はもちろん、災害時の避難計画の策定も必須です。

季節変動

多くの地域では冬季の稼働率が大幅に下がります。通年営業を目指す場合は、冬季のアクティビティ（スノーシュー・焚き火体験等）やコタツ付きテントなどの工夫が必要です。

近隣住民との関係

山間部では地域コミュニティとの良好な関係が事業運営に不可欠です。開業前の説明会や、地元雇用・地元食材の活用などを通じて信頼関係を構築しましょう。

法改正リスク

グランピング施設に関する法規制は整備途上であり、今後規制が強化される可能性があります。最新の法令動向には常に注意が必要です。

まとめ

山林でのグランピング事業は、高い収益性と自然環境の保全を両立できる魅力的な山林活用方法です。ただし、複数の許認可が必要であり、初期投資も一定額が必要なため、事前の計画策定が成功の鍵となります。

ポイントのまとめ：

• グランピング市場は3年で施設数6倍と急成長、営業利益率40〜50%の高収益
• 旅館業法・都市計画法・消防法・食品衛生法・森林法など複数の許認可が必要
• 小規模（5棟）なら初期投資2,000万〜5,000万円、投資回収2〜3年が目安
• 立地（アクセス・インフラ・景観）が事業の成否を左右する
• 地域連携と差別化が成功のカギ

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